Главная
Новости
ЦБ разработал меры борьбы с последствиями ипотеки по сверхнизким ставкам

ЦБ разработал меры борьбы с последствиями ипотеки по сверхнизким ставкам

Центробанк России озабочен ростом числа ипотек по экстремально низким ставкам. Банки выдают их по партнерским программам с застройщиками. Регулятор опасается, что практика «льготной ипотеки от застройщика» увеличивает риски образования пузыря на рынке.

С началом кризиса в России повышенным спросом стали пользоваться программы с низким первоначальным взносом и те, где процентная ставка на новостройки снижается за счет субсидии от фирм-застройщиков. В результате комбинирования льготной ставки от застройщика и по госпрограмме физлицам предлагались ставка от 0,01% годовых. По статистике ЦБ, за восемь месяцев текущего года в России было выдано 252,7 тыс. ипотечных кредитов на новые квартиры на 1,2 трлн руб. Из них с июня 2022 года более 60% кредитов на новостройки выдавались по сверхнизким ставкам. Средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке в России в августе составила, по оценкам ЦБ, 3,7%, упав с начала года на 2,2 п.п.

Банк России считает, что риски ипотеки по сверхнизким ставкам возрастают. Связаны они с манипуляциями со стоимостью недвижимости. Как получаются такие низкие ставки? Разницу между льготной и рыночной ставками банкам компенсируют застройщики. При этом суммы таких компенсаций закладываются в стоимость квартир, для чего ее приходится завышать.

ЦБ опасается, что такой механизм может иметь негативные последствия как для заемщиков, банков и застройщиков, так и для бюджета страны и финансовой системы в целом.

Какой риск для заемщика? При такой схеме создается риск того, что покупатель не сможет продать квартиру в дальнейшем без финансовых потерь, так как рыночная стоимость его недвижимости будет ниже той, за которую она была куплена. Это ограничит возможность улучшить свои жилищные условия в будущем, а в случае проблем с выплатой долга не даст возможности погасить его за счет продажи залоговой недвижимости. Также выгода для заемщика снижается за счет уменьшения налогового вычета в результате низких процентных выплат.

Что может потерять банк? Ипотека по сверхнизким ставкам может погашаться значительно дольше, чем по рыночным. Если банк не учтет это при расчете комиссии, которую он получает от застройщика, то доходность таких программ для кредитного учреждения может стать низкой или вовсе отсутствовать. По оценке ЦБ, вероятность дефолта в случае удлинения срока жизни кредита больше примерно на 5п.п.

Чем рискуют застройщики? Самое выгодное положение в данной схеме у застройщиков, хотя и для них риск существует. Для выплат комиссий банкам-партнерам необходимо иметь постоянное поступление средств. При сокращении денежного потока застройщик не сможет выполнить свои обязательства перед банком.

Какое влияние на бюджет и финансовую систему? Центробанк указывает на риск увеличения расходов для бюджета при увеличении сроков погашения кредитов, где сочетаются программы от застройщиков и льготная ипотека от государства. Еще один отрицательный момент ипотеки по сверхнизким ставкам, на который обращает внимание ЦБ, то что такая схема «маскирует» снижение реальных рыночных цен на новостройки, если оно происходит. Это мешает оценке покупателями и инвесторами стоимости жилья, а также может создавать искусственный рост цен.

Банк России предлагает несколько вариантов надбавок при выдаче таких ипотек:

Макропруденциальные коэффициенты риска (на уровне 100%) по ссудам с первоначальным взносом 10–20%, в том числе для вторичного рынка. Недостаток заключается в том, что коэффициенты автоматически распространятся и на ипотеку по рыночным ставкам с таким же уровнем первоначального взноса.
Выделение «ипотеки от застройщиков» с нерыночным уровнем ставок в отдельный класс кредитов и введение прямых количественных ограничений на выдачу таких ссуд (макропруденциальных лимитов, МПЛ). Такая мера уже не повлияет на прочие ипотечные кредиты. Минус в том, что при ее реализации потребуется больше времени для нормативных изменений.
Дополнительная надбавка к ставке резервирования по ипотеке «от застройщиков». Это позволит повысить устойчивость банков, выдающих такие ипотеки, и «выровнять конкурентное поле». Величина надбавки будет для банков дифференцированной.
Усиление информирования заемщиков о такой ипотеке: включать сведения о переплате заемщика (комиссии, получаемой банком от застройщика) в кредитный договор и расчет полной стоимости кредита (ПСК). Для этого потребуется внести изменения в законодательство. Пока это предлагается банкам в качестве рекомендации.